不動産投資は儲からない!?そもそも誤解をしている方が多数!!

こんにちは。オンライン相談員たかしょーです。
僕は仕事上よく、「不動産投資は儲からない」という言葉を耳にします。

今回は、そもそも不動産投資がどういったものなのか、果たして儲かるのか、儲からないのか等をお話ししていきます。

不動産投資とは…?

読んで字のごとく、不動産に対して資金を投じる事全てを指します。

アパート経営も、マンション経営も、駐車場経営も、区分所有(1部屋)も、1棟所有も、新築も中古もです。

それぞれに違った性質があり、また目的も違います。
儲けようと思ったらその方法を取るしかありません。

全てが儲け話と一括りにされてしまっていますが、目的別でそれぞれ違う為、そもそもがそういった話ではないんです。

また、我が国における不動産投資というのは江戸時代から始まった歴史のある資産運用で、制度というのも長い年月をかけて作られてきました。

僕はその中でも主に「マンション経営」を一般の会社員、公務員の方々にご紹介しております。

マンション経営は取り組み方で将来の保障、効率の良い”資産形成”としての効果を持つため、サラリーマンでやられている方も増えてきています。

ですが、まだそのメリットをあまり知られていないので、儲け話の一つとして考えられている方が多いのも事実です。

そこで、今回はマンション経営について簡単にお伝えできればと思います。

マンション経営とは…?

「マンション」と呼ばれる建物が最初に建てられたのは実は結構最近のこと。

昭和31年に建てられた四谷コーポラスというマンションが、日本で一番古いマンションと言われています。

そしてマンション経営とは実際どのようなものなのかというと、仕組みとしてはシンプルにこの3つになります。

1.マンションを一室購入する。

2.それを人に貸す。

3.家賃が入ってくる。

実際仕組みとしては大まかにこれだけなんです。
ただ、マンションを一室購入と言っても現金一括で買える人ってなかなかいませんよね。

ここは皆さんローンを組まれて取り組むことになります。

この、ローンを組んで買うという事によって様々なメリット、仕組みが生まれてくるのです。

なので、仮にもし現金で買えたとしても、ローンを組んでやる方がほとんどです。

では、どうしてローンを組むことがメリットにつながるのか等をこれからお話ししていきたいと思います。

その前に、マンション経営の毎月のキャッシュフロー(お金の流れ)というのは次のようになります。

35年ローンで、毎月1万円前後を”積み立てていく”といったイメージです。

これが果たしてどのようなメリットを生み出してくれるのか、話していきたいと思います。

どんなメリットがあるの…?

メリットとしては、次の4つが主に大きなメリットになります。

またこの4つが、皆さんがお取組みされる理由でもあります。

年金の対策になる!

1つ目が年金の対策として考えていけるといった点です。

上の図は厚生年金と比較した時の概算収支になります。

マンション経営は将来の不労収入を少額で作っていける為、一般の会社員、公務員の方々が取り組みやすい資産形成であると言えます。

更に、今後貰える額が減っていき、将来的には10万円を下回ると言われている年金の対策としても効果的なのです。

生命保険の代わりとしても!

次に、マンション経営が生命保険としても考えていける点について。

毎月保険料を保証額に応じて支払っていき、万が一の時は残されたご家族に保険金が支払われるものですが、それがマンション経営にも付いています。

ローンを組むことによって団体信用生命保険(通称:団信)という生命保険に加入します。

こちらは上の図のようにローンの名義人(マンションのオーナー)に万が一の事があった場合、保険会社がローンの残債を支払ってくれるというものになります。

これによって、売却すれば1,000万円~2,000万円。

持ち続ければ毎月8万円前後の収入を生み出してくれるマンションを家族に残してあげる事ができるというものです。

そして、これは別途お金がかかるというものでは無く、毎月のローンの支払いの中(金利の中)に含まれている権利なのです。

低金利の今だからこそ期待できる貯金としての効果

そして、貯金として考えることも出来るのです。

今、銀行預金の金利はこれまでにないというくらい低金利です。

そして、国はインフレ2%を目標に掲げています。
※インフレについてはこちらを参考に。

その中で銀行預金を続けていった場合、次のような事が起こっていきます。

物価が上昇していく=現在のお金の価値というのは下がっていきます。

つまり、折角頑張って汗水たらして働き、貯金を続けていったとしても、損をしていってしまうという事です。

そういった状況の対策として、現在マンション経営を取り組む方が非常に増えてきているのです。

これは少し大げさな図ですが、35年間毎月1万円を貯金していくのと、マンション経営で毎月1万円支払っていき、支払いを終えた後のマンションの資産価値を比べた時の額面上の比較図になります。

もちろん、貯金は別記事でもお伝えしたように、いつでも現金化が可能であったり、自由度が高いというメリットもある為、必要なものです。

しかし、必要以上にやるというよりは、必要最低限に抑えてリスクを分散していくことで、将来の安心を手厚くしていくことが大切です。

節税としての効果

こちらは毎年の確定申告時にマンション経営による収支を申告することで、税金の還付を受けることができるといったメリットになります。

しかし、こちらに関しては不動産を持つことによって毎年固定資産税と都市計画税という税金が5万~7万円かかり、それが大体節税できる税額と同じくらいになる為、プラスマイナス0くらいで考えた方が良いでしょう。

どんなリスクがあるの…?

リスクについては大きいもので主に次の4つが考えられます。

空室時はどうなるの…?

運用をしていく上で一番怖いのは、家賃が入ってこない状況だと思います。

ここは、しっかりとした物件であれば管理会社から家賃保証というものがされています。

家賃保証契約(サブリース契約といいます)で物件管理を行えば、空室や、入居者からの賃料がちゃんと入金されているかを心配する必要がありません。

しかし、ここに関しては「何故そういったことが成り立つのか」という事を考えなくてはいけません。

不動産のプロである業者が、そのようなリスクを負えるには必ず理由というものが存在します。

いつまでも人が付かないような物件を保証するなんてことはまずありませんし、相場以上の金額の家賃で保証するということもあり得ません。

物件選びに失敗すると、時が経つにつれて保証家賃が下がったり、家賃保証をしてもらえないなんてこともあります。

長期的に需要が見込める根拠がしっかりとある物件を選ぶという事がとても重要です。
正直、ここがマンション経営を始める上で一番重要だと言えるでしょう。

地震が起きたら…?

日本は地震大国です。

いつか大きな地震が起きて、自分の所有している物件が倒壊してしまうかもしれないと考えると、怖くてなかなか踏み出せないですよね。

地震に関しては、日本では建築基準法により耐震基準というものを定めており、正直、かなり厳しく設定されています。

そして、この基準を満たしていなければ、土地に建物を建てることはできません。

今の基準が制定されたのが1981年で、この基準のことを「新耐震基準」と言います。

この基準を満たして建てられた建物は、阪神淡路大震災、東日本大震災においても、倒壊したものはほとんどなかったと言われています。

そしてそれだけではなく、地震保険という任意保険もあります。

欠陥があったら…?

しかし、耐震基準を本当に満たして建てられているかどうか、外からの見た目だけで判断することなんてできませんよね?

恐らくプロの業者でも見て判断することは無理でしょう。

もし耐震偽装(嘘の表示)をしていたら?
また、他に設計ミスなんかがあったら?

今から少し昔の2005年、とある一級建築士の方が耐震偽装事件を起こしました。

当時は大々的に報道なんかもされ、その建築士と、建築会社、販売会社に対して購入者達に対する多額の賠償金命令が下されました。

しかし、支払い能力がなくその会社は倒産。
結局購入者達は泣き寝入りするしかありませんでした。

これじゃまずいということで、国がすぐに動きました。

新築不動産の販売会社また施工会社は、仮に欠陥などがあり購入者に不利益が生じた場合に備えて賠償できる策を講じることが命じられたのです。

簡単に言うと、欠陥があっても購入者を守れるお金を準備しないと売っちゃダメですよ。ということです。

これができたおかげで、購入者はかなり手厚く守られることになりました。

ですのでこの場合、欠陥はないようにもちろん厳しいチェックが入るのですが、万が一あっても守られているので大丈夫ということになります。

火災が起きたら…?

人に貸すという事になりますので、自分が住んでいる訳でもないのに入居者の不始末により火災が発生してしまったという場合。

何も保証がないとしたら、こちらもかなり恐ろしいリスクになります。

火災ももちろん抑えなければならないリスクの一つになりますので、こちらはオーナーと入居者双方が保険に加入することで、保険金で原状回復が可能になっております。

まとめ

上に挙げたもの以外でも人によって考えるリスクというのはあると思います。

しかし、立地選び以外に関してはほとんど法律なり、制度なり、保障によって守られているので、比較的リスクの抑えられた資産形成の手段になっております。

そして、今回お話しさせて頂いたマンション経営は“儲け話”ではなく、保障作り蓄え作りの話になるので、儲かる儲からないで議論するものではありません。

ただ、月々1万円前後で年金対策、生命保険、貯金などが同時に行なえるのと、自分の時間と労力を使わずに収入源を作ることができるので、先々を考えた時の将来対策として、選択肢に持っておくと良いでしょう。

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